Moratoria antidesahucios en ejecuciones hipotecarias: ¿puedes evitar el desalojo de tu vivienda?
¿El banco está ejecutando tu hipoteca y tienes señalado el lanzamiento de tu vivienda?
Perder la vivienda habitual como consecuencia de una ejecución hipotecaria constituye una de las situaciones económicas y familiares más difíciles a las que puede enfrentarse una persona.
Sin embargo, tener una ejecución hipotecaria en marcha e incluso una fecha señalada para el lanzamiento no significa necesariamente que este tenga que producirse inmediatamente.
La legislación española mantiene un régimen especial de protección para determinados deudores hipotecarios que se encuentran en una situación de especial vulnerabilidad.
Es lo que habitualmente se conoce como moratoria antidesahucios hipotecarios.
En Morón y Montero Abogados te explicamos quién puede acogerse a ella, cuáles son sus requisitos y qué puede conseguirse.
¿En qué consiste la moratoria de los desahucios hipotecarios?
La protección se encuentra fundamentalmente en el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
Esta norma establece la suspensión inmediata y por un determinado plazo de los lanzamientos que afecten a la vivienda habitual de determinados colectivos especialmente vulnerables cuando concurran las circunstancias económicas previstas legalmente.
Por tanto, estamos ante una protección específicamente relacionada con la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual.
¿Qué se consigue?
Cuando se cumplen los requisitos establecidos legalmente, puede conseguirse que no se ejecute el lanzamiento (desahucio) de la vivienda habitual durante el periodo de protección establecido por la ley.
Esto es especialmente importante porque la suspensión del lanzamiento puede proporcionar a la familia afectada un periodo durante el cual conservar la posesión de su vivienda.
Ahora bien, debe tenerse claro que:
La moratoria no cancela la deuda hipotecaria ni supone, por sí sola, recuperar la propiedad de una vivienda que ya haya sido adjudicada. Su efecto esencial es suspender el lanzamiento cuando concurran los requisitos legales.
¿Hasta cuándo está vigente?
La protección inicialmente establecida por la Ley 1/2013 ha sido objeto de sucesivas ampliaciones.
Actualmente, el periodo de suspensión alcanza hasta mayo de 2028, como consecuencia de la ampliación efectuada por la Ley 1/2024, de 11 de junio, que modificó el artículo 1 de la Ley 1/2013 ampliando el periodo de protección hasta quince años desde la entrada en vigor de aquella ley.
Por tanto, esta protección sigue teniendo una enorme importancia práctica para aquellas familias que actualmente se encuentran afectadas por procedimientos de ejecución hipotecaria.
¿Puede acogerse cualquier deudor hipotecario?
No.
La suspensión no se concede automáticamente a cualquier persona cuya vivienda esté siendo ejecutada.
La Ley exige fundamentalmente dos grupos de requisitos:
- Que la persona o unidad familiar se encuentre incluida en alguno de los supuestos de especial vulnerabilidad establecidos legalmente.
- Que, además, concurran determinadas circunstancias económicas.
Ambos grupos de requisitos deben analizarse.
¿Qué familias se consideran especialmente vulnerables?
El artículo 1.2 de la Ley 1/2013 contempla diferentes supuestos.
Entre ellos se encuentran, con los requisitos concretos establecidos por la norma:
- Las familias numerosas.
- Las unidades familiares monoparentales con hijos a cargo.
- Las unidades familiares de las que forme parte un menor de edad.
- Las unidades familiares en las que alguno de sus miembros tenga declarada una discapacidad igual o superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
- Las unidades familiares en las que convivan determinadas personas vinculadas con el titular de la hipoteca o su cónyuge que se encuentren en situación de discapacidad, dependencia o enfermedad grave en los términos previstos legalmente.
- Las unidades familiares en las que exista una víctima de violencia de género, cuando la vivienda objeto del lanzamiento constituya su domicilio habitual.
- El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar en los términos de la propia norma.
La concurrencia de una de estas circunstancias constituye uno de los elementos que deben comprobarse para determinar si puede solicitarse la suspensión.
Además, deben cumplirse requisitos económicos
Pertenecer a uno de los colectivos anteriores no es suficiente por sí solo.
El artículo 1.3 de la Ley 1/2013 exige, además, la concurrencia de determinadas circunstancias económicas.
1. Límite de ingresos
Con carácter general, los ingresos de los miembros de la unidad familiar no pueden superar tres veces el IPREM anual de catorce pagas.
Este límite puede elevarse en determinados supuestos de discapacidad, dependencia o enfermedad previstos por la propia ley.
Por ello, el cálculo debe efectuarse individualmente atendiendo a las circunstancias de cada familia.
2. Alteración significativa de las circunstancias económicas
También debe haberse producido, en los cuatro años anteriores al momento de solicitar la suspensión, una alteración significativa de las circunstancias económicas de la unidad familiar en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
La propia ley determina cuándo se considera producida esa alteración.
3. Cuota hipotecaria superior al 50 % de los ingresos
La cuota hipotecaria debe resultar superior al 50 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Este requisito puede ser determinante en muchos procedimientos.
4. Hipoteca sobre la única vivienda del deudor
El préstamo o crédito garantizado con hipoteca debe recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haber sido concedido para adquirirla.
Por tanto, no estamos ante una protección general de cualquier inmueble hipotecado.
La norma pretende proteger fundamentalmente la vivienda habitual de familias especialmente vulnerables.
¿La suspensión se concede automáticamente?
No.
Uno de los mayores errores que puede cometer una persona afectada por una ejecución hipotecaria es pensar que el Juzgado suspenderá automáticamente el lanzamiento porque atraviese dificultades económicas.
Las circunstancias que permiten acogerse a esta protección deben acreditarse documentalmente ante el órgano judicial o notarial encargado del procedimiento, en los términos establecidos por la propia Ley 1/2013.
Dependiendo del supuesto, puede ser necesario aportar documentación relativa a:
- Ingresos de los miembros de la unidad familiar.
- Número de personas que integran la familia.
- Titularidad de bienes inmuebles.
- Escritura de compraventa y constitución de la hipoteca.
- Situaciones de discapacidad o dependencia.
- Condición de familia numerosa.
- Existencia de hijos.
- Violencia de género.
- Otras circunstancias personales y económicas relevantes.
Por eso resulta fundamental estudiar el expediente judicial y preparar correctamente la documentación antes de solicitar la suspensión.
¿Qué ocurre si ya existe una fecha para el lanzamiento?
Que exista una fecha señalada no significa necesariamente que sea demasiado tarde para estudiar el caso.
Si se cumplen los requisitos legales, debe analizarse la posibilidad de poner inmediatamente las circunstancias de vulnerabilidad en conocimiento del órgano judicial y solicitar la aplicación de la protección correspondiente.
Precisamente por ello, si has recibido una resolución judicial señalando el lanzamiento de tu vivienda, es recomendable solicitar asesoramiento jurídico cuanto antes.
El tiempo puede ser un factor decisivo.
¿La moratoria significa que desaparece la deuda?
No.
Este aspecto debe quedar muy claro.
La suspensión del lanzamiento prevista en la Ley 1/2013 constituye una medida de protección temporal frente a la pérdida de la posesión de la vivienda, pero no supone por sí misma la cancelación del préstamo hipotecario ni de otras deudas que pudiera mantener el afectado.
No obstante, dependiendo de la situación económica global del deudor, puede ser conveniente estudiar conjuntamente otras alternativas jurídicas.
Entre ellas podría encontrarse, cuando concurran los requisitos establecidos en la legislación concursal, el mecanismo de la Segunda Oportunidad y la exoneración del pasivo insatisfecho.
Cada situación requiere un estudio individualizado.
¿Estás inmerso en una ejecución hipotecaria?
Si el banco está ejecutando tu vivienda habitual, has recibido una demanda de ejecución hipotecaria o ya tienes señalada una fecha de lanzamiento, no des por hecho que no existe ninguna alternativa.
En Morón y Montero Abogados estudiamos tu procedimiento y tus circunstancias personales y económicas para determinar si puedes acogerte a la moratoria y qué otras medidas legales pueden utilizarse para defender tus derechos.
¿Tienes señalado el lanzamiento de tu vivienda?
Consúltanos cuanto antes. Estudiaremos si puedes solicitar su suspensión.
MORÓN Y MONTERO ABOGADOS
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Juan David Morón Rubio ha sido beneficiario del Fondo Europeo de Desarrollo Regional cuyo objetivo es promover el desarrollo tecnológico, la innovación y una investigación de calidad; garantizar un mejor uso de las tecnologías de la información y conseguir un tejido empresarial más competitivo y gracias al que ha conseguido la Implantación de SEO para una página web propia en internet para mejorar la competitividad de su negocio a través de la incorporación de nuevas tecnologías. Esta acción ha tenido lugar durante el ejercicio 2019. Para ello ha contado con el apoyo del Programa TICCámaras de la Cámara de Comercio Industria, Servicios y Navegación de Sevilla.
