¿Es el momento de reclamar los gastos de constitución de la hipoteca?

A las oficinas de Morón y Montero Abogados llegan muchos clientes preguntando por los gastos de su hipoteca, y la verdad es que no son pocos los abogados que animan a reclamar ya, los gastos que el consumidor abonó al contratar su hipoteca, que no son pocos. Para hacernos una idea, y suponiendo un préstamo de 150.000 euros con una responsabilidad hipotecaria de 270.000, los gastos aproximados pueden quedar así:

.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: entre 1.000 y 4.000 euros, según la Comunidad Autónoma. Para el caso de Andalucía, el 1,2% sobre el valor del inmueble, siempre que el inmueble se destine a vivienda habitual del adquirente y que el valor real de la misma no sea superior a 130.000 euros. El 0,3 % en las adquisiciones de la vivienda habitual de valor real no superior a 130.000 €, por sujetos pasivos menores de 35 años.

.- Notario: 600 euros

.- Registro: 200 euros

.- Tasación: 300 euros

.- Gestoría: 400 euros

El Tribunal Supremo (TS) ha reiterado en varias sentencias que la cláusula que atribuye todos los gastos al deudor debe ser considerada abusiva en su totalidad y no forma parcial.

Dicho esto, distribuye el pago de los mencionados gastos del siguiente modo:

Concluye que en el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (el más importante por su elevada cuantía), reiterando la doctrina de las sentencias 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo, el obligado al pago es el deudor (aquel que solicita la hipoteca), y en consecuencia, no cabe restitución por este concepto.

En cuanto a los gastos notariales, el TS entiende que “la intervención notarial interesa a ambas partes”, por ello, atribuye los gastos de matriz por mitad. Lo mismo se aplicará a la modificación del préstamo hipotecario. En la escritura de cancelación de la hipoteca, por el contrario, “el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto.” Respecto a los gastos por las copias de la escritura de la hipoteca, corresponden al que las solicite.

Respecto de los gastos registrales, corresponden por entero al banco, mientras que en la cancelación corresponden al prestatario (el cliente del banco).

Finalmente, trata la cuestión de los gastos de gestoría. Ante la falta de una norma que los regule, el TS entiende que los debe pagar aquel a quién se presta el servicio y entendiendo que “las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad”.

Dicho esto nos encontramos con que el desembolso más elevado, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, según el TS, lo tiene que realizar el deudor. De modo que si reclamas en este momento los gastos de constitución de tu hipoteca, debes saber que el gastos más elevado que realizaste, no lo recuperarás.

Ante la evidente injusticia de esta medida, el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Badajoz ha elevado la cuestión al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), cuestionando el reparto de los gastos realizado por el Tribunal Supremo. Esta medida puede provocar que, tras la resolución del TJUE, el banco también tenga que pagar el impuesto.

Esto te debe hacer pensar en lo siguiente: si reclamas ahora, podrás recuperar todo el dinero indicado más arriba, pero no el impuesto, mientras que si esperas a conocer la resolución del TJUE, y esta es favorable a los clientes, podrías recuperar también el dinero del impuesto.

Por tanto, ¿reclamamos ya, o esperamos? Lo primero es pedir a un especialista en derecho bancario que estudie tu caso.

En Morón y Montero Abogados, con la transparencia que nos caracteriza, recomendamos a nuestros clientes, como norma general, realizar ahora una reclamación extrajudicial directamente al banco, para evitar posibles prescripciones, que nos impidan reclamar en el futuro. En cualquiera de nuestras oficinas te ayudamos a realizar esta reclamación, de la cual puedes obtener más información aquí. Y una vez hecho esto, no iniciar la vía judicial hasta que se conozca la resolución del TJUE, para la cual, todo sea dicho, aún queda mucho tiempo.

Esto es aplicable a aquellos que compraron antes del 16 de junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ya que según esta ley, el banco paga los gastos de Notaría, Registro, Gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Recuerda que somos especialistas en derecho hipotecario, y te informamos sobre cualquier duda que puedas tener al respecto, para lo cual tienes a tu disposición nuestras oficinas en Córdoba (Puente Genil) y Sevilla (Herrera), además del correo electrónico y el teléfono.